Que vous souhaitiez acheter ou vendre un bien immobilier, vous devez prendre en compte plusieurs facteurs, y compris la partie fiscale. Par exemple, l’administration fiscale prélève une part des bénéfices réalisés par la vente. On parle d’impôt sur les bénéfices gains immobiliers. Si vous êtes acheteur, vous êtes également concerné.

En effet, il se peut que l’ancien propriétaire n’ait pas payé cet impôt. C’est le notaire qui est en charge de s’assurer auprès de l’administration fiscale que le vendeur est à jour, auquel cas, les impôts dû seront prélevés sur le produit de la vente.

En tant que vendeur, le fait de comprendre comment fonctionne l’impôt sur les gains immobiliers vous aide à bénéficier d’un report de l’impôt. Découvrez comment faire des économies avec Nessell, votre agence immobilière à Genève.

Impôts sur les gains immobiliers : c’est quoi ?

L’impôt sur les bénéfices et gains immobiliers est un impôt spécifique qui sert à limiter la spéculation immobilière (achat pour revente). Cette dernière fait partie des principales causes de l’inflation, ce qui peut indirectement impacter l’économie.

Cet impôt a alors été mis en place par l’État pour limiter ce type d’activité. Pour calculer cet impôt, plusieurs facteurs sont évidemment pris en compte.En cas de vente d’un bien immobilier, l’administration fiscale pourra prélever une part de vos bénéfices. Cette part sera dégressive selon la dureé de détention du bien.

Quels sont les facteurs qui influencent le calcul de l’impôt sur les gains immobiliers ?

Il existe plusieurs facteurs pouvant influencer le calcul de l’impôt sur le gain immobilier :

La durée de détention du bien

La spéculation implique une revente rapide, qui a pour objectif de faire du bénéfice ou de profiter d’une hausse des prix du marché. La durée entre l’achat et la revente est l’un des facteurs clés déterminant une spéculation.

L’impôt sur les gains immobiliers vise d’ailleurs les individus souhaitant réaliser des bénéfices rapides. Ainsi, il est légitime que la durée de détention du bien ait une influence sur le calcul du montant imposable. La somme imposable est réduit à mesure que la durée de détention du bien est longue.

Le montant du gain fait par le vendeur

Le montant du gain correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition. Ce dernier peut se traduire par le coût d’investissement. Autrement dit, la somme du montant sur lequel le bien a été acheté et auquel les investissements accroissant sa valeur seront déduits (réparation, rénovation, agrandissement, amélioration ainsi que les frais d’enregistrement…).

D’autres charges seront également déduites, notamment les commissions d’éventuels intervenants (notaire, banque, courtier…). Le gain net réalisé représente donc le montant empoché par le vendeur, dont sera déduit ce qu’on appelle « les impenses ». Ici, il s’agit d’une personne physique ou d’une société dont les biens du propriétaire ne seront pas différenciés des biens de sa société.

Comment bénéficier d’un report de l’impôt ?

Il est possible de bénéficier d’un report de l’impôt et de ne pas le payer en intégralité tout de suite. C’est généralement le cas lorsque :

• Le vendeur achète un autre bien dans un délai de 5 ans maximum sur le canton de Genève : dans le cas où le bien serait la résidence principale du propriétaire, il bénéficiera d’un report si le gain est investi dans un autre logement principal en Suisse dans les 60 mois qui suivent la vente.
• Il y a un changement de propriétaire par donation ou par succession : ici, il ne s’agit pas d’un changement dans le cadre d’un achat-vente, mais plutôt d’un cas de succession ou de donation.

Les changements d’état matrimonial (comme les divorces) permettent également de bénéficier d’un report. 

Quand est-ce que le report n’est pas possible ?

Le report d’impôt n’est pas possible dans les cas suivants :

• Spéculation.
• Total du bénéfice non réinvesti : si le propriétaire n’investit pas le bénéfice dans l’achat d’un autre bien, il ne bénéficiera pas d’un report total de l’impôt (et ce, même si ce deuxième bien est une résidence principale en Suisse).
• Bien en location : si le propriétaire met le bien en location, sa durée de détention ne sera pas prise en compte. Si le bien est un bâtiment et qu’une partie est louée par des tiers, l’appartement occupé par le propriétaire ne bénéficiera pas non plus d’un report.
• Résidence secondaire : si la maison ne sert pas de résidence principale, le propriétaire ne pourra pas bénéficier d’un report d’impôt. Une résidence secondaire peut être une maison de campagne, une maison de vacances…
• Bâtiment historique : de nos jours, les bâtiments historiques peuvent coûter très cher. Le fait que ce soit une résidence principale et la durée de détention du bien ne suffisent cependant pas pour obtenir un report.

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Nessell —