À chaque projet immobilier, une interrogation se pose : comment fonctionne le régime fiscal ? La question des impôts est en effet un sujet difficile pour beaucoup, que ce soit à Genève ou ailleurs. Vous envisagez d’acheter, de vendre ou louer un bien immobilier ? Nessell, spécialiste de l’immobilier à Genève, vous présente tout ce que vous devez savoir sur le régime fiscal qui s’applique.

Quel est le régime fiscal lors de l’acquisition d’un bien immobilier à Genève ? 

Vous voulez acquérir un bien immobilier à Genève ? Il faut savoir que toute personne ayant acheté un logement se voit imposer des droits de mutation. Il peut aussi s’agir d’émoluments de mutation ou encore d’émoluments du registre foncier. 

Ce droit de mutation est toujours prélevé, que ce soit un achat en nom propre ou par une entreprise immobilière. Son montant s’élève aux alentours de 3 % du prix d’achat de la maison ou de l’appartement. Aussi, les émoluments permettent de couvrir tous les frais administratifs engendrés par la transaction.

Quel est le régime fiscal si vous êtes propriétaires immobiliers à Genève ? 

Si vous êtes propriétaire d’un bien immobilier et que vous l’occupez, vous devrez déclarer sa valeur locative. À Genève, la valeur locative dépend en général de la surface habitable, de l’aménagement, de la localisation et d’autres facteurs. Cette valeur locative peut être réduite de 4 % par année d’occupation si consécutive. 

En tant que propriétaire, vous êtes également soumis à l’impôt sur la fortune ? Son calcul se base sur la valeur fiscale nette de votre bien immobilier. Cette dernière correspond au prix d’achat du bien qui est communiqué à l’administration fiscale cantonale. Elle est déterminée en fonction de la situation géographique et du mode d’acquisition (donation, succession, etc.).

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Quel est le régime fiscal si l’on veut vendre un bien immobilier à Genève ?

Si vous avez vendu votre logement, vous serez soumis à l’impôt sur les bénéfices et gains immobiliers. Son calcul se base sur les gains de la vente en déduisant les frais engendrés par les travaux à plus-value. 

Le bénéfice immobilier est la différence entre la valeur d’acquisition et le prix de vente réel du bien. La valeur d’acquisition est le prix du logement au moment de l’achat, en plus des divers frais liés à la transaction (droits d’enregistrement, frais de notaire, etc.).

Vous avez acheté votre appartement ou maison 10 ans passés ? La valeur d’acquisition sera donc estimée à sa valeur fiscale il y a 10 ans avec 30 % de majoration. Si vous avez reçu votre bien grâce à une donation, son prix sera estimé à partir de la date d’acquisition. Dans le cas d’un héritage, la valeur d’acquisition sera calculée à partir de la date de décès.

Le système d’imposition propose un taux qui décroît selon la durée de possession. Si vous étiez propriétaire depuis une longue période, le taux d’imposition sera moins élevé, voire nul. À l’inverse, si vos gains sont rapidement obtenus après l’acquisition, l’impôt à payer sera plus conséquent.

Voici le barème utilisé à Genève et dans tous les cantons :

• Le taux s’élève à 50 % si moins de 2 ans.
• Le taux est à 40 % pour une durée d’au moins 2 ans.
• Pour une durée d’au moins 4 ans, le taux est à 30 %.
• D’au moins 6 ans, le taux baisse à 20 %.
• Pour une durée de 8 ans au moins, le taux arrive à 15 %.
• D’au moins 10 ans, le taux est de 10 %.
• Une durée de 25 ans et plus, vous n’êtes plus imposable.

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Quel est le régime fiscal en cas de location ? 

Si vous êtes propriétaires et que vous louez votre bien, vous encaissez un revenu immobilier qui est imposable. Les impôts que vous devez régler dépendent de la localisation de votre bien. Sa valeur fiscale est déterminée par capitalisation de l’état locatif. 

C’est le Conseil d’État qui fixe le taux de capitalisation chaque année. Cette donnée est communiquée via la feuille d’avis officielle de Genève. Vous pourrez aussi la retrouver sur le site officiel de l’administration fiscale cantonale.

En général, tous les propriétaires inscrits au registre foncier doivent s’acquitter d’un impôt pouvant s’élever aux alentours de 2 à 3 pour mille de la valeur estimée du bien.

À Genève, les propriétaires doivent également payer un impôt immobilier complémentaire. Ce dernier correspond à 1 % de la valeur fiscale sans tenir compte de la réduction d’impôt de 4 % par an et des dettes hypothécaires.

Nous sommes à votre disposition pour vous aider à concrétise

Nessell —